なぜロードサイドには大型チェーン店が建つのか?

  • 都心部から郊外にいくと、駅前だけではなく、車が多く行き交う幹線道路、いわゆるロードサイドにコンビニや衣料チェーン、飲食チェーンなどが数多く出店し、にぎわいを見せている事例があります。昨今では、高齢化や過疎化に伴い、街の中心が駅前からロードサイドに移転しているということも。ロードサイドの土地を活用してテナントを入れるメリットや資産価値について解説します。

    ロードサイド開発の歴史

    ロードサイドとは、幹線道路沿いの土地や人通りの多い道路に面した土地を指します。東急沿線であれば、田園都市線で二子玉川を越えると、ロードサイド店舗が増えてきます。ロードサイドへの商業施設の展開で一歩先をいっていたのはアメリカです。1970年代、アメリカでは商業施設の郊外進出が進み、さまざまな業種・業態がロードサイドに進出していました。日本でも、人口の増加や都市部への一極集中が進むなかで、住宅地が郊外に発展するようになり、ロードサイドに店舗が建ち始めました。

    ロードサイドで商業施設を出店する方法

    ロードサイドに商業施設を出店する場合、一般的に「リースバック方式 (建設協力金方式)」か「事業用定期借地権方式」のどちらかを採用します。

    1. リースバック方式 (建設協力金方式)

    リースバック方式の場合、土地と建物はオーナーの所有になります。建設資金は金融機関からの融資のほか、建設協力金という形で店舗事業者が建築費相当分の資金を無利息で貸し付けることもあります。
    オーナーが建設した建物と土地を店舗事業者が一括して借り上げ、店舗を運営します。レジや冷蔵庫、棚などの営業用設備や内装は店舗事業者が用意することが一般的ですが、契約内容によっては内装までオーナーの負担となることもあります。小規模なコンビニやファストフード店などの出店の際に採用される方式です。

  2.事業用定期借地権方式

「事業用定期借地権」は、借地権のひとつです。借地権の存続期間は、10年以上50年未満です。契約した期間中、オーナーは店舗事業者に土地を貸与し、期間終了後は業者が土地を更地にしてオーナーに返還しなくてはいけません。契約期間後は必ず土地が返還されるので、「子や孫に土地を相続させたいが、当面利用するあてがない」という場合の一時使用などに向いています。家電量販店や飲食店など、規模の大きい店舗を営む場合は、この事業用定期借地権方式がとられることがほとんどです。

ロードサイド出店のメリット・デメリット

ロードサイド店舗の運営は、賃貸住宅経営やその他の土地活用と比べて収益性が高いイメージがありますが、やはりメリットもあればデメリットもあります。ロードサイド出店の主なメリット、デメリットは方式別に以下の通りです。

1.リースバック方式 (建設協力金方式)

<メリット>

  • 住宅やオフィスなどに比べて、賃料を高く設定できる
  • 賃貸住宅の運営に比べて、定期的な修繕などオーナーの管理負担が少ない
  • 車での来店がメインなので、駅から遠い土地でも活用できる
  • 交通量や人通りが多く、防犯上の理由などから賃貸住宅の建設がしにくい土地でも活用できる
  • 相続税評価額が更地(駐車場等)よりも低額となる

<デメリット>

  • 初期費用負担が大きい
  • 都市計画法の用途制限や行政指導により、活用できない土地がある
  • 競合店の出店などで売り上げが落ちた場合、契約条件が厳しくなるなどのリスクがある
  • 住居系の活用に比べて、固定資産税や都市計画税など税制の優遇措置を受けにくい
  • 出店店舗にトレンドがあり、売り上げが減少するリスクがある
  • ある程度まとまった広さの土地が必要


2.事業用定期借地権方式

<メリット>

  • 住宅やオフィスなどに比べて、賃料を高く設定できる
  • 賃貸住宅の運営に比べて、定期的な修繕などオーナーの管理負担が少ない
  • 車での来店がメインなので、駅から遠い土地でも活用できる
  • 初期費用が少なく、途中撤退の場合も原則更地返還となるため、撤退時のリスクが少ない。
  • 交通量や人通りが多く、防犯上の理由などから賃貸住宅の建設がしにくい土地でも活用できる
  • 相続税評価額が更地(駐車場等)よりも低額となる

<デメリット>

  • 収入が「地代」になり賃料よりも収益性が劣ることがある
  • 都市計画法の用途制限や行政指導により、活用できない土地がある
  • 競合店の出店などで売り上げが落ちた場合、契約条件が厳しくなるなどのリスクがある
  • 住居系の活用に比べて、固定資産税や都市計画税など税制の優遇措置を受けにくい
  • 出店店舗にトレンドがあり、売り上げが減少するリスクがある
  • ある程度まとまった広さの土地が必要

 

トレンドをつかんで収益を上げる

すでに開発が飽和気味ともいわれるロードサイド店舗ですが、出店する店舗にははやりすたりがあり、土地の特徴をつかんでトレンドをうまく読めれば、まだ収益をあげることは可能です。

 

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