借地権って何?用語がわかれば土地活用は怖くない!

土地を売買しようとすると、「借地権」や「底地」という言葉が出てくることがあります。いざ土地を相続してみて初めて聞いたという方も多いかもしれません。この借地権、土地を所有する方、マンション経営をされている方にとっては無視できない権利のひとつ。資産運用や土地活用と聞くと、どうも用語が難しすぎて挫折してしまうという方に、用語の意味をやさしく解説します。

借地権っていったいなんだろう?

借地権とは、簡単にいえば、「第三者の土地を借りて、その土地に自分の家や建物を建てられる権利」のことです。借地権のある土地に建てられた建物の場合、土地は地主のものですが、建物は住んでいる人のものということになります。
戦前の日本では、土地の所有にこだわらない風潮があり、東京の下町では90%が借地借家住まいであったともいわれています。戦後の混乱期は、都市への人口流入による住宅需要の高まりなどを背景に、借地権によって借主の権利が保護される状態が続きました。ただ、戦後の混乱期から高度経済成長期を迎えて土地の値段が高騰すると、戦前からの安い値段で土地を貸している地主側から、借主の権利が強すぎる法規制に不満の声が上がるようになりました。その後、借地借家法が抜本改正され、平成3年10月に現行の借地借家法が公布されました。

借地権には5種類ある

現行の借地借家法では、借地権には5種類あります。

  • 借地権

平成4年8月1日以降に借地契約が成立した新法での借地権(普通借地権)と、戦前からの旧法に基づいた借地権の両方が存在します。今なお、旧法での普通借地権による契約が多いといわれています。
新法での借地権の場合、存続期間は一律30年で、契約期間満了後でも借地人が希望すれば契約の更新ができます。(但し、当事者間の合意があれば、この期間よりも長く設定することも可能です)地主側が契約の更新を断るには、正当な理由が必要となります。

  • 定期借地権

定期借地権は、決められた期間内にのみ土地を貸し出す借地権です。期間満了後に、借地人は土地を更地にして地主に返還しなければなりません。返還の時期が読めない旧法での借地権に不満を持った地主側の主張により、新たに設けられた制度です。現行の法律下で結ばれた借地権の多くはこの定期借地権です。

定期借地権には、さらに、(1)一般定期借地権、(2)建物譲渡特約付借地権、(3)事業用定期借地権の3種類があります。

  • 一般定期借地権

契約期間満了に伴って借地契約を終了し、更新はされません。借地権者は建物を取り壊し、更地にして地主に返還しなければなりません。借地権の存続期間は50年以上です。

  • 建物譲渡特約付借地権

借地契約後、30年以上が経過した時点で地主が建物を買い取る契約となる借地権です。マンションなどの多くは、この借地権契約の対象になります。契約期間が満了し、建物が譲渡された後に借地人が引き続き居住を希望する場合は、一般的に建物の借家契約を結びます。

  • 事業用定期借地権

事業用の建物所有を目的としてする定期借地権です。10年以上50年未満の期間で契約を結びます。借地契約終了後は、借地人の負担で建物を取り壊し、土地を地主に返還します。ロードサイドの家電量販店やコンビニなどの出店で多く採用される契約方式です。

借地権も相続の対象になる

地主として注意しておきたいのは、借地権も相続の対象になるということです。借地権の相続は地主の承諾がなくても手続きを進めることができます。相続人に対して「借地人が亡くなったから、土地を返還してほしい」というような要求はできません。ただし、単純な相続ではなく、借地人が借地権を譲渡(遺贈)するような場合は地主の承諾と承諾料が発生します。
一方、地主が亡くなった場合も、相続人が借地契約上の貸主の地位を相続します。

「所有」から「活用」へ発想転換を

カーシェアやシェアハウスなど、「シェアリングエコノミー」という言葉が登場していますが、土地活用も同様の価値観に代わっています。借地権をうまく活用することで、「所有から活用へ」と発想を転換し、土地の価値を上げてはいかがでしょうか。


参考:

 

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