「小規模宅地等の特例」は適用条件に注意!家族で考えたい居住用不動産の将来

相続する土地(故人である被相続人の事業用宅地や居住用宅地の場合)の課税評価額が最大8割減らせる「小規模宅地(400㎡限度)等の特例」を受けるには、相続を受ける人は被相続人と同一生計でなければならないなどの条件があります。子供が既婚者で独立し、すでにマイホームも購入していれば適用外です。土地の相続は必ずいつかは発生するものなので、相続税の負担を減らす方法を元気なうちに考えておきたいところ。不動産を資産として再活用してみるのも、その1つではないでしょうか。

「小規模宅地等の特例」について注意点

「小規模宅地等の特例」は、被相続人と同居する同一生計の親族の事業用や居住用の宅地について適用されます。その不動産の評価額が80%の減額となりますので、1億円の土地ならば2,000万円分にのみ課税されることになります。評価額のままの課税では負担が大きすぎて、遺された同居の親族が土地を手放さざるを得ないような状況になりかねないからです。

そのためこの特例には、同居の親族(子供や配偶者)で生計が同一という条件がつきます。難しい判断になりますが、親子の場合は家計をひとつにして互いに援助したりされたりの関係が立証できなければなりません。一方、この条件に問題がなければ、住居用の土地や仕事場と住居の兼用の土地、賃貸用の土地なども対象となるので、ぜひ活用したい制度でもあります。

「小規模宅地等の特例」が受けられなかった場合の想定

昔ながらの親子同居世帯でもないと受けられないのが「小規模宅地等の特例」の実情です。特例が受けられない場合は、相続税法で定められた方法で税金が課せられます。相続税は土地や建物だけでなく現金も含めたすべての額に、次の「基礎控除額」を差し引いた金額が対象になります。

 基礎控除額 3,000万円+相続人の人数×600万円

例として被相続人が子供1人の場合は、次のようになります。

 3,000万円+600万円×1人=3,600万円

もし、土地・建物、預貯金や株式等の合計が1億円だった場合は、次の額に相続税がかかります。実際は葬儀費が引かれ、被相続人に借金があった場合は差し引きされた金額になりますが、ここでは省略します。

 1億円-3,600万円=6,400万円(課税対象額)

なおこのときの土地や建物の評価額は、その土地が面している道路につけられた「路線価」や「固定資産税評価額」などから決められます。

1人でこの財産のすべてを相続した場合、5,000万円超1億円以下は税率30%で控除額が700万円となるので、次の相続税額になります。

 6,400万円×30%=1,920万円-700万円=1,220万円

1,220万円の支払いとなると毎月5万円ずつ払っても20年以上かかる計算。「延納」という扱いで分割払いのようになりますので、担保提供など一定の条件が求められるほか、利子税がかかります。

不動産から収益を生む方法を積極的に考える

ひとつ考えたいのは、相続税は不動産や現金資産などの総額に課税されるということです。老後の資金として現金は温存しておきたいのは当然でしょう。そのため、住んでいる家が老朽化し、少し暮らしづらくなっても修繕費や生活費としてとっておきたいと考えてしまいがちです。しかし相続税は、その手もとの現金にも課税されるのです。

リフォーム部分を相続財産として評価

2013年11月以降、国税庁はリフォーム部分についても相続財産として評価し、リフォーム費用から償却費相当額を差し引いた額の70%を相続税額計算の対象としました。以前はリフォームで現金を減らすことも節税対策だったのですが、現在はそのリフォーム部分の評価で効果も違ってきそうです。一方、「耐震対策」や「バリアフリー」「省エネ住宅」「同居対応」に関するリフォームには減税制度があります。所得税の控除や固定資産税の減額が適用される場合がありますので、こちらも加味したプランにしたいところです。

リノベーションで暮らしながら相続時の選択肢を増やす

リフォームをすることで家の不便さや安全性が改善されれば、現金に税金額を計算されるよりは、「暮らし向きの向上という実益」が得られます。相続までの間だけでも、居住者はそのほうが幸せなのではないでしょうか。

さらに一歩進めて、家を生まれ変わらせるような作り替えを検討するのも一考です。これを「リノベーション」と言います。リフォームは古い家の修繕が主ですが、リノベーションはまったく新しい家に生まれ変わらせることを指します。現在お住まいの家に新築気分で過ごせ、相続の場合でも、リノベーションされた家のほうが賃貸や転売に有利です。相続税は相続の開始から10カ月以内に納めなければなりません。土地は更地が一番売りやすいのですが、古い家を壊すのには費用がかかります。元気なうちに住まいを壊すわけにはいきませんが、リノベーションを施して快適に暮らし、万が一の場合の売買や賃貸に備えるという考え方もあります。

賃貸住宅への変更

居住用と賃貸住宅の併用の建物へのリノベーションや建て替えもありえます。相続を受ける人が同一生計ならば、条件が合えば「小規模宅地等の特例」を受けることができます。もちろん建物の評価額が変わるので、宅地の課税対象額の減額とのバランスを見る必要があります。それでも将来に賃貸収入が生まれる点では、「小規模宅地等の特例」を受けられる受けられないにかかわらず、税の負担を少なくできる可能性があります。

 

このように、土地と現金を有効に使って収益性や販売価値の高い不動産にすることで、税の負担にそのまま応じるだけではない別の選択肢を持つこともできます。


参考:

 

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