先祖代々の土地 相続か売却か?

先祖代々の土地をどうするのかは難しい問題です。手放したくない気持ちがあっても、受け継ぐ子供のことを考えると売却したほうがいいこともあります。決断したくとも、土地は税制が難しく、専門用語も多いため、相続時や売却時の具体的イメージがつかみにくいかもしれません。それぞれの選択の留意点を見てみましょう。

更地と家屋のある土地の違い

もし、所有しているのが住むための家が建っている土地であれば、相続の問題はそう深刻ではないかもしれません。土地家屋の相続時には状況に合わせて以下のような税制優遇が存在するからです。

【土地家屋に関する税制優遇】

  • 小規模宅地等の特例(対象:相続税)

相続人が同居している、自身のマイホームを所有していないなどの条件を満たせば土地に対する相続税の評価額を最大80%減額できる

  • 3,000万円特別控除の特例(対象:譲渡税)

相続した空き家を売却する場合、家の建築条件や被相続人の居住要件を満たせば、家と土地の売却益が3,000万円まで非課税になる

  • 固定資産税の住宅用地の特例(対象:固定資産税)

面積に応じ固定資産税が最大6分の1、都市計画税は最大3分の1まで減額される。実際に人が住んでいなくとも、家があれば適用可能

それぞれ要件がありますが、これらの税制優遇は心強い制度です。しかし、先祖代々から土地を受け継いでいる人の場合、自宅以外にも土地を所有していることもあるかと思います。自宅以外の土地の場合、上記の優遇は縮小、もしくは適用不可です。場所にもよりますが、更地をそのまま相続すると「相続税」、相続後の売却時には「譲渡税」、相続後も保有する場合は固定資産税、管理費などの「維持管理費」などが発生する可能性が高いです。居住用でなく、活用方法も乏しい土地の相続は、相続人の負担が大きいかもしれません。

収益物件にチャレンジ?

更地で賃貸経営を始めるという選択はどうでしょうか。賃貸建物のある土地は、使用に制限がかかる分、相続時の評価額が低く抑えられます。ただし初期投資が膨らみがちで、金融機関からの借入れを行うケースが多いです。また、火災・地震保険の保険料、借入時には団体信用生命保険などの諸経費が必要です。さらに、定期的に外壁塗装や共用部分の修繕なども覚悟しておかなければなりません。

想定よりも空室が多いこともありますし、場合によっては入居者との賃金トラブルも考えられます。トラブル対処を管理会社に任せることも可能ですが、それにもお金がかかります。費用や手間、そしてリスクも見込んだうえで、収益が見込めるか、節税メリットはあるか、しっかり見極めましょう。検討するときは、幅広い知識を持った専門家にアドバイスを求めるべきです。

売却した場合の税金や売却益は

相続前に売却する、という方法もありますね。売却時の注意点として、売却時に諸経費や譲渡税がかかることと、売却益をそのまま保有していると結局そのお金に対して相続税がかかるかもしれないという点です。

売却にかかる諸経費や税金について

売却の際は一般に印紙税、仲介手数料が発生します。土地によっては測量や解体費用がかかることもありますので、事前にどのくらい現金支出が必要なのかは把握しておきたいところです。譲渡税は保有期間が5年以上の長期譲渡であれば20.315%(所得税15%、住民税5%等)で、仲介手数料や印紙税など、諸経費は譲渡費用として譲渡税算出の際、譲渡益から差し引くことができます。ここでいう「5年」は譲渡する年の1月1日現在で判断します。

売却益はどうするのがいい?

売却益を、そのまま預貯金として保有していると、法定相続人1人当たり1,000万円以上相続すると相続税が発生します。せっかくならば、節税対策としても、預金を有意義に使うことも検討したいです。自身での使い道がない場合は、条件を満たせば1,500万円まで贈与税がかからない「孫への教育資金援助」や受取人が相続人名義の生命保険への加入などの方法があります。

何よりも対話が大事

いくつかの選択肢があり、それぞれの選択肢について親側と子供側で見解が異なる場合も多いです。そのため最終的には親子の対話が大切です。経済的な損得よりも思い出や思い入れなどの感情面を重要視したい、ということもあるでしょうし、お互い納得して結論を出すのが一番ですね。

 

土地をどうするのかは「正解」がないので結論を出すのが難しいものです。保有するならば、相続時の相続税やその後の管理費も考慮することが大切ですし、売却時にも税金や、売却金をどうするのかまで考えなければなりません。家族で話し合い、各家庭の資産状況や不動産の特性に合わせた最良の選択を目指してみてはいかがでしょうか?

 

参考:

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